不動産鑑定士


不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた人を不動産鑑定士と呼びます。不動産鑑定士という職業は、一般的にあまり馴染みがなく、その存在を知る人は10人に1人といったところでしょうか。

 

相続税路線価評価や固定資産税評価、その基礎となる公示価格、基準地価格の評価などで、間接的に一般の人の生活に密接な関連性を持っているのは事実で、不動産鑑定士は私達の生活には重要な役割を担っています。

不動産鑑定士事務所の選び方





不動産鑑定費用はいくらかかるの?


不動産鑑定会社業界の最大手では、不動産の鑑定評価額に応じた報酬を一律に定めることになっています。つまり、報酬は評価額によって決まるもので、個人個人で違ってくるものではありません。また、宅地や建物か、そして農地や林地か、マンションか等の不動産の「種類」によっても報酬額は多少変わってきます。
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更に、近隣地域か遠隔地か、または対象不動産の所在地によっても多少変わります。多くの不動産鑑定事務所では、こうしたものを目安にし、仕事の特殊性や依頼の目的に応じ、具体的な報酬料を決めていきます。

不動産鑑定というのは一般の方には馴染みのないものかもしれません。しかも、この世の中には多くの不動産鑑定事務所が存在しています。それによって、鑑定評価を依頼しようと思った際に、どの不動産鑑定事務所に依頼すべきか迷われると思います。参考までに、今から不動産鑑定事務所の選び方のコツを紹介していきます。

 

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1. 親身になって対応してくれるのか

不動産の鑑定報酬は高額と言えます。一般に“不動産鑑定”と言われても、どんなことをしてくれるのか?費用はどのくらいかかるのか?・・・といったような疑問を持ってる人が多いと思います。高額なのだから、お互いの信頼関係が必要ですし、多少の質問をする事は普通です。電話等ではなく、実際に相手に会って、話をしてみることをオススメします。この人なら・・・と思える鑑定士の方を選ぶまで粘った方がよいでしょう。

 

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2. 実務経験が豊富か

人柄は良いのだけれども、、、では依頼する意味がありませんね。高度な知識と豊富な経験及び的確な判断力があってこその専門家 “不動産鑑定士” といえます。数多くの案件に携わった鑑定士の方が信頼できるのは当然のことだと言えます。不動産は複雑多様なものもありますが、不動産投資も活発になっている昨今、多様なニーズに応えられるかどうかも重要なポイントになってきています。何度も言うようですが、高額な鑑定料を払うわけですから、あきらめずに安心して任せられる所を見つけましょう。

 

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3. 鑑定評価書はわかりやすいか

上記で書いているように、専門的な能力が非常に高かったとしても、成果物である “鑑定評価書” がわかりにくいのでは依頼者の方は納得がいかないのではないでしょうか。適宜グラフや図等を用いて、なるべくわかりやすくする努力が見てとれるどうかは重要かもしれませんね。それが万事に影響してきます。


例えて言うなら、鑑定評価書は難解な文言が非常に多きあります。その価格を求める手法 “収益還元法” は、純収益を還元利回りで還元します、、、などの表現が多いと思く、わかりにくいと思います。ですから、この不動産を貸したら、どのぐらい儲かるのだろうか?という観点から価格を求める手法になります。というように依頼者の方にわかりやすい言葉で説明する必要性がでてきます。

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4. 鑑定評価の料金は妥当か

鑑定評価の報酬は、一定の基準のもとで個々の案件に応じて報酬額を決定していきます。不動産は多種多様なものなので、規模の大小や建物の構造、用途や権利の種類等により報酬額は異なってきます。個人で依頼する方は限度額があると思うので、対象不動産に応じて鑑定士の方と相談してみることをオススメします。ただし、安ければ良い、という考えはあまりお勧めできません。調査や評価を徹底的に行えば、確実に費用が生じてくるからです。

 

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5. 他社の鑑定事務所とは違う強みがあるか

一般に、鑑定士は “土地” には強くても “建物” には弱い部分があるようで、非常に大きな土地がある場合にマンション建設を想定するとしても、なかなか実証的な計画を立てる事ができない場合もしばしばかと思います。

また、建物のみの鑑定評価においては、類似する建物の建築費から対象不動産の建築費を求める方法によることが一般的かもしれません。

 

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一級建築士と共同して鑑定評価書を作成しているところでは、マンションの想定は適法かつ実証的なものであり建物の建築費についても対象建物の一部一部にどのような資材が使われています。そして、その費用がいくらなのか?人材費等はいくらか?等を直接求める手法を適用することができます。それにより精度の高い鑑定評価を行うことができるのが強みとなります。


鑑定評価を依頼するにあたって、鑑定したい不動産がどのような種類であるのか?また何を知りたいのか?を明確にした後に、そこに強みを持った鑑定事務所を選択していきましょう。

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2015/7/31 更新

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