不動産鑑定士


不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた人を不動産鑑定士と呼びます。不動産鑑定士という職業は、一般的にあまり馴染みがなく、その存在を知る人は10人に1人といったところでしょうか。

 

相続税路線価評価や固定資産税評価、その基礎となる公示価格、基準地価格の評価などで、間接的に一般の人の生活に密接な関連性を持っているのは事実で、不動産鑑定士は私達の生活には重要な役割を担っています。

不動産鑑定用語集





粗利回り

一般的に、不動産業者が利回りという際に、総収益を価格で除した単純利回りを言います。

 



位置別効用比

マンション等の分譲価格は同一階層においても価値が異なります。よって位置における効用の差を価格に反映させるよう位置別効用比を求めます。簡単に言えば、同一階層内における基準となる専有部分の単位面積あたりの効用に対する、他の専有部分の単位面積当たりの効用の比を言います。



価格形成要因

不動産の価格を形成する要因です。一般的要因は、地域要因及び個別的要因に分けられます。価格形成要因は独立して存在して、作用しているものではなく、全ての要因が有機的に関連して、結合しあうことによって不動産の価格を形成しています。

 



価格の三面性

一般に人が物の価格を判定する場合には、

1、どれほどの費用が投じられているか
2、いくらで取引されているか
3、それを利用することでどれほどの収益(便益)が得られるものであるか
という三つの点を考慮しているのが通例でしょう。これが価格の三面性です。

価格の三面性は鑑定評価方式の考え方の基本で、1の考え方に基づいているのが原価方式、2が比較方式、3が収益方式です。

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対象不動産の物的確認

対象不動産の物的確認について、土地の場合はその所在や地番、また数量等を確認します。そして、 建物等についてはその家屋番号や構造、用途等をそれぞれ実地に確認します。それを通じて対象不動産の存否及びその内容を確認資料を用いて照合しなければなりません。

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インウッド式

不動産が敷地と建物等の結合によって構成されている際に、その収益価格を不動産や賃貸や賃貸以外の事業の用に供する不動産経営に基づく償却前の純収益に、割引率と有限の収益期間とを基礎とした複利年金現価率を乗して求めた価格に、収益期間満了時における土地又は建物等の残存価格並びに建物等の撤去費の額を現在価値に換算した金額を上下する方法のことを言います。

 

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鑑定評価の条件設定

鑑定評価の場合には、現状を所与として不動産の価格を求める事だけでは、社会的な需要に応ずることができない場合があります。その為、条件設定の必要性が生じてきます。鑑定評価の条件設定は、依頼目的に応じて対象不動産の内容を確定します。又は付加する地域要因若しくは個別的要因についての想定上の条件を明確にするものになります。

 

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鑑定評価の基本的事項

対象不動産や価格時点及び価格又は賃料の種類を言います。これらは、いずれも的確な不動産の鑑定評価を行うに際に、確定しておかなければならない基本的な事項となるものになります。

 

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Last update:2014/10/2